Telah menjadi lebih jelas bahwa real estat komersial (CRE) di AS bersiap untuk periode transisi yang signifikan. Veteran industri Edward L. Shugrue III percaya bahwa sektor ini akan menyaksikan gelombang pergantian aset dalam beberapa tahun ke depan, dari penyitaan dan penjualan paksa hingga restrukturisasi dan transfer kepemilikan.
Shugrue memiliki 30+ tahun pengalaman dalam meminjamkan, berinvestasi, restrukturisasi, dan sekuritisasi di CRE dan industri keuangan terstruktur. Sebagai direktur pelaksana di Riverpark, sebuah kelompok jasa keuangan yang dikenal karena mengelola dana pasar publik dan swasta dengan infrastruktur operasional yang kuat, ia mengawasi Riverpark Floating Rate CMBS Fund (RCRIX).
Shugrue mencatat bahwa bencana tunggal tidak akan mengkatalisasi tsunami turnover aset yang tertunda; Sebaliknya, itu akan disebabkan oleh konvergensi realitas keuangan, termasuk dinding masif jatuh tempo hutang, kenaikan suku bunga, dan berkurangnya ketersediaan kredit. Hasilnya tidak akan menjadi keruntuhan pasar tetapi perombakan kepemilikan dan restrukturisasi hutang.
Shugrue terutama menunjukkan apa yang oleh orang dalam yang disebut sebagai 'dinding kematangan', karena $ 1,3 triliun dalam utang CRE diperkirakan akan matang selama dua tahun ke depan. Dia mencatat bahwa sebagian besar utang ini dipegang oleh bank dan struktur swasta seperti CMBS. Secara teori, ini terdengar seperti tsunami yang menghancurkan pasar. Shugrue menawarkan analisis yang lebih membumi. “Ya, akan ada kerugian, terutama untuk pemilik ekuitas. Tapi ini bukan pengulangan dari krisis 2008. Pikirkan lebih sebagai perombakan struktural,” katanya.
Shrugue juga mengakui bahwa pasar menghadapi tekanan dari kenaikan suku bunga dan ketersediaan kredit yang terbatas. Namun, mekanisme yang mendasari bagaimana utang CRE disusun, terutama dalam CMBS, menciptakan perlindungan struktural bagi investor. Dalam CMBS, pemegang obligasi terisolasi dengan baik. Arus kas properti dikunci, dan penyedia layanan dapat memajukan dana untuk menutupi pajak dan pemeliharaan properti, jika ada kekurangan. Lebih penting lagi, struktur CMBS menawarkan waktu kritis untuk memperpanjang pinjaman sementara aset pulih.
Situasinya berbeda untuk pemilik properti (dikenal sebagai 'ekuitas') dan pemberi pinjaman mezzanine. “Jika nilai menara kantor turun secara signifikan karena kenaikan suku bunga, sementara ekuitas dapat dimusnahkan serta pemberi pinjaman bawahan seperti pemegang mezzanine, pinjaman CMBS biasanya kebal terhadap kerugian ini karena peningkatan kredit yang diberikan oleh ekuitas dan mezzanine,” negara Shugrue.
Apa yang harus dipikirkan investor tentang lanskap? Seperti yang ditekankan Shugrue, penting untuk memahami bahwa sebagian besar real estat komersial dinilai menggunakan tingkat kapitalisasi yang seringkali terkait erat dengan suku bunga. Ketika hasil Treasury naik, tingkat kapitalisasi biasanya meningkat, pada gilirannya menurunkan nilai real estat. Selain itu, mengikuti pandemi, lowongan kantor terus menurun, meskipun mereka sekarang stabil.
“Sekali lagi, strukturnya penting,” komentar Shugrue. “Pinjaman CMBS umumnya adalah persyaratan 5 atau 10 tahun, tetapi mereka duduk di dalam kepercayaan 30 tahun. Itu berarti penyedia layanan khusus memiliki kemampuan untuk merestrukturisasi pinjaman dan memberikan lebih banyak waktu untuk membayar hutang, menemukan pembiayaan baru, atau hanya menunggu tarif untuk dinormalisasi.” Shugrue menegaskan bahwa waktu sering kali merupakan aset CRE yang paling berharga. “Banyak dari masalah ini temporal,” tambahnya. “Kami telah melihat ini sebelumnya. Seringkali, solusi terbaik melibatkan penyediaan ruang bernapas yang dibutuhkan untuk menghadapi siklus.”
Pola kesusahan, gangguan, dan penggantian ini telah menjadi normal baru. Bangunan tidak hilang bahkan ketika kepemilikan berubah dan hipotek direstrukturisasi. “Real estat tidak peduli siapa yang memilikinya,” kata Shugrue. “Pada akhirnya, itu masih bata-dan-mortir dengan tujuan.”